Заочные голоса вс хоре ЖСК

ЖУРНАЛ "ДОМАШНИЙ АДВОКАТ" № 7, 2007 :

Илья МЕЛЬНИКОВ,
управляющий партнер
юридического бюро
"Мельников и Партнеры"
С принятием в 2005 г. Жилищного кодекса РФ законодатель по-новому регламентировал вопросы организации и проведения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме. При этом предусмотренные ЖК РФ формы и порядок проведения общих собраний применимы ко всем формам управления многоквартирным домом.

Прежде всего, отметим, что ч. 2 ст. 129 ЖК РФ распространяет на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе, при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом ЖСК, действие гл. 6 ЖК РФ "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников". Кроме того, ст. 7 ЖК РФ допускает применение жилищного законодательства по аналогии.

Еще недавно сохранение жилищно-строительных кооперативов как одной из форм управления многоквартирным домом было под огромным вопросом. Дело в том, что согласно ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" такая форма осуществления управления жилыми домами с 1 января 2007 г. отменялась. Действующие ЖСК, в которых все члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные жилые помещения, подлежали преобразованию в товарищества собственников жилья или ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Однако, учитывая множественные обращения со стороны ЖСК в органы законодательной и исполнительной власти, Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" в Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ были внесены соответствующие поправки и ст. 14 была признана утратившей силу с 1 сентября 2006 г.

Таким образом, сегодня в РФ две предусмотренные ЖК РФ корпоративные формы управления многоквартирным домом - товарищество собственников жилья и жилищно-строительный кооператив - полноправны. И в обоих случаях высшим органом управления многоквартирным домом, принимающим решения, остается общее собрание.
Поскольку в последние годы проведение общего собрания вследствие сложностей с арендой помещений необходимой площади за разумные денежные средства, а также сбора необходимого числа членов ЖСК для принятия решений (отсутствия кворума) становится для ЖСК все более затруднительным, в кооперативах, расположенных на территории Москвы и Московской области, практикуется проведение общего собрания в форме заочного голосования, которая предусмотрена ст. 47 ЖК РФ.

При этом конкретная форма, время, порядок проведения общего собрания членов ЖСК и вопросы, включаемые в повестку дня, определяются на заседании правления, итоги которого оформляются соответствующим протоколом.

Исходя из ч. 1 ст. 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Такое голосование проводится с соблюдением норм, предусмотренных ЖК РФ, путем рассылки уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования.

В соответствии с ч. 2 ст. 47 ЖК РФ принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

На мой взгляд, заочное голосование по вопросам, решаемым общим собранием, позволяет каждому из членов ЖСК реализовать свое право на участие в управлении кооперативом путем выражения своего мнения по вопросам, составляющим повестку дня общего собрания кооператива. Более того, оно точнее отражает мнение членов кооператива по установленным вопросам, так как каждому участнику предоставляется полный пакет подлежащих обсуждению документов (под роспись) и дается 10 дней на обдумывание поставленных вопросов. Однако на практике правомерность проведения общих собраний членов ЖСК в заочной форме в случае отсутствия соответствующего положения в уставе кооператива зачастую подвергается сомнению.

Для получения разъяснений по применению ст. 47 ЖК РФ к общим собраниям ЖСК я обратился в Ассоциацию кооперативных организаций России от имени доверенного лица, столкнувшегося с проблемой судебной защиты правомерности собрания членов ЖСК, проведенного в форме заочного голосования, и легитимности принятых на указанном собрании решений. Согласно полученному из Ассоциации ответу отсутствие в уставе конкретного ЖСК нормы, предусматривающей проведение общего собрания в форме заочного голосования, не является препятствием к проведению в этом кооперативе общего собрания в такой форме, поскольку она предусмотрена в ЖК РФ.

Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Департамента жилищной политики и жилищного Фонда г. Москвы от 16 февраля 2007 г. № ДШ-24-3509/7 за подписью начальника Управления координации по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда и в Письме Государственной жилищной инспекции г. Санкт-Петербурга от 19 апреля 2006 г. № 899/06-1.

Как сообщается в письме Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, анализ ст. ст. 45, 113, 116, а также ст. 145 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что решением общего собрания и уставом ЖК, ЖСК, ТСЖ устанавливаются только сроки и порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - порядок уведомления, порядок определения кворума и голосования и т.д. О том, в какой форме собрание будет проводиться, конкретных указаний не имеется. Поскольку законом предусмотрено, что собрание может проводиться как в очной форме, так и в форме заочного голосования, проведение собрания в той или иной форме без указания на то в уставе объединения собственников не будет являться нарушением закона и не может являться основанием для признания решения такого собрания недействительным.

Более того, согласно §7 Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23 августа 2005 г. № 393, ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном доме - право на проведение общего собрания этих собственников без их совместного присутствия, путем проведения заочного голосования, определяет особенности общего собрания в форме заочного голосования. При этом законодатель не устанавливает, какое именно собрание - первоначальное, очередное или внеочередное - может быть проведено в очной форме, а какое в форме заочного голосования. Из смысла закона вытекает, что форма заочного голосования применима к любому виду общего собрания.

Из Письма Государственной жилищной инспекции г. Санкт-Петербурга также следует, что вариант заочного голосования может быть применен для большого многоквартирного дома, когда не представляется возможным собрать большинство собственников одновременно в одном помещении или когда общее собрание было проведено в очной форме, но для вступления принятых на нем решений в законную силу не хватило кворума.

Итак, жилищным законодательством РФ установлено, что высшим органом управления ЖСК является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива (ст. 116 ЖК РФ). Собрание является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов ЖСК. В свою очередь решение общего собрания членов кооператива считается принятым, если за него проголосовало более 1/2 членов ЖСК, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе кооператива, - более 3/4 его членов, присутствовавших на таком общем собрании (ст. 117 ЖК РФ).Принявшими участие в общем, собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, в соответствии с ч. 2 ст. 47 ЖК РФ считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. Решение общего собрания членов ЖСК согласно ч. 2 ст. 117 ЖК РФ оформляется протоколом вне зависимости от формы проведения такого собрания. Прошедшие в последнее время в Кунцевском и Тушинском районных судах г. Москвы судебные процессы об обжаловании решений общих собраний членов ЖСК, проведенных в форме заочного голосования, подтвердили обоснованность данной позиции.